[스크랩] 최근 정부에서 전월세 과세한다고 하는데 절세 방법은 없는지

문답으로 알아보는 장경철의 부동산 투자가이드

 

(질문) 서울 성동구 왕십리에 사는 40대 주부인 김민경이라고 합니다. 저는 신당동와 공덕동에 오피스텔을 한 채씩 보유하고 있습니다. 현재 보증금과 월세를 받는 방식으로 임대사업을 했는데 이번 정부의 전월세 과세 강화로 얼마나 세금이 늘지 걱정이 앞서는데 절세하는 방법은 없는지 궁금합니다.

(문답) 최근 임대사업자에게는 절세가 더욱 절실한 상황으로 보여집니다. 정부는 최근 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 내놓으며 투명한 주택시장을 만들겠다고 발표했습니다.

한마디로 월세 세입자에겐 세액공제로 월세 부담을 줄이고, 모자란 세금은 그동안 임대소득을 신고하지 않고 소득을 얻어왔던 임대사업자에게 부과하겠다는 방침입니다.

이에 임대사업자들은 임대사업을 접고 주택을 파는 게 나은지 아니면 정식으로 매입임대나 준공공임대 임대사업자로 등록하고 세금을 내는 게 좋을지 갈팡질팡하고 있습니다.

결론부터 말하면 집주인들은 세금을 피할 수 있는 방법이 없다고 보시면 됩니다. 우선 월세 세입자는 집주인 동의 없이 월세계약서와 계좌이체 확인서만 보여주면 세액공제 신청을 할 수 있게 제도가 바뀌었습니다.

또 지난 3년 동안 누락했던 월세 세액공제도 신청할 수 있도록 함에 따라 당장 올 5월에 2010년 월세분부터 신청할 수 있습니다. 따라서 집주인으로선 월세소득을 숨기고 싶어도 숨길 방법이 없는 구조가 만들어진 것입니다.

부부합산 기준 1채를 소유하고 있는 경우 현행 세법과 동일합니다. 고가 주택(기준시가 9억원 초과)이 아니라면 월세는 비과세되지만 전세는 고가주택 여부와 상관없이 비과세됩니다.

2채 이상을 소유한 경우는 현행 세법과 달라집니다. 2채를 소유한 상황에서 주택을 임대하는 경우는 전세든 월세든 소득세를 내야 합니다. 다만 임대수입이 2,000만원 이하이면 2015년까지 소득세 과세를 유예해 주는데 2016년부터 14%의 단일세율로 소득세를 과세합니다.

2주택이라도 임대수입이 2,000만원을 초과하거나, 임대수입이 2,000만원 이하라도 주택이 3채를 초과하면 예외 없이 소득세를 과세하는데 2채의 주택을 소유하고 있다면 ‘2,000만원’은 의미 있는 금액이 됩니다. 주택의 임대수입이 2,000만원을 넘으면 종합과세 대상이 되기 때문입니다.

월세와 보증금을 조정하면 세법상 수입금액을 조정할 수 있습니다. 분리과세를 원한다면 월세를 줄이고, 보증금을 늘리는 방법이 있습니다.

임대수입 2,000만원에 해당하는 전세 보증금을 계산하면 약 14억원 정도가 됩니다. 2채를 소유하고 있는 사람이 임대보증금을 14억원 이하로 낮추면 임대수입은 2,000만원 미만으로 계산됩니다. 다만 보증금과 월세를 받는 형태의 주택임대는 수입금액이 2,000만원을 초과할 수 있기 때문에 분리과세를 원한다면 세무전문가와 상담하는 것이 좋겠습니다.

만약 3채 이상이거나 임대주택의 규모 때문에 2,000만원을 넘을 것으로 예상되면 매매나 증여로 주택수를 줄이는 방법도 있는데 현행 세법상 분리과세 대상 주택이나 비과세 대상 임대수입을 판단할 때 주택수는 부부합산 기준입니다.

즉 세대구성원이라도 자녀 명의 주택수는 판단 기준에서 제외됩니다. 또 2주택 보유자로서 배우자에게 주택 지분의 50%를 증여해 임대수입을 각자 2,000만원 이하로 낮추는 방법도 있습니다.

한국아이닷컴 장원수 기자

 

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