[스크랩] 뛰는 국민 위에 나는 기획부동산

부동산 사기와 관련된 사건에 대한 뉴스가 끊이질 않고 있고 그중에서도 기획부동산들의 사기가 항상 업계 1위(?)를 차지하고 있다. 기획부동산들이 지금까지 사기의 행태를 보면 다음과 같다.

① 매매계약만 체결한 상태에서 토지를 팔아넘긴다.

② 소유자로부터 사용 승낙이나 임대만 받은 부동산을 투자자에게 팔고 도주를 한다.

③ 팔고 있는 토지를 지자체가 추진 중인 개발계획과 직접 관련 있는 것처럼 과장광고를 한다.

④ 미확정 개발계획을 마치 확정된 것처럼 속인다.

⑤ 매매하려는 땅에 도로가 개설되고 그 땅의 용도가 변경이 가능하다고 속인다.

 

⑥ 투자유치계획이나 개발계획 중 일부 정보만 슬쩍 부풀리는 수법을 쓴다.

⑦ 도시 주변 지역의 개발제한구역해제, 택지개발 등 각종 개발정보를 미리 빼내 개발과 전혀 관계없는 주변 토지를 매입한 후 고가로 판다.

⑧ 도심지내 연립과 다세대 주택 등을 집중 매입하고 재건축할 것이라고 허위 소문을 유포한 후 고가로 팔고 도망을 간다.

⑨ 고속도로 등 SOC 개발이 이뤄지는 굵직한 호재가 있는 곳의 주변 땅을 사서 마치 개발에 포함되는 땅이기 때문에 고가의 보상금을 받을 수 있다고 하면서 팔고 난 후 연락처를 끊어버린다.

⑩ 현장답사 시 남의 좋은 땅을 보여주고 나서 팔 때는 부근에 있는 쓸모없는 땅을 팔아버린다.

⑪ 철도역사가 생기거나, 도로가 생긴다고 하면서 수십배 부풀려 판다.

⑫ 특별 분양권을 받을 수 있다고 하면서 철거가옥을 주변시세보다 터무니없이 높게 판다.

⑬ 분양하는 토지의 정확한 지번을 알려주지 않고 나중에 엉뚱한 지번의 땅을 판다.

⑭ 실증할 수 없는 내용을 가지고 터무니없이 높은 수익성을 내세워 소비자를 현혹시킨 후 높은 가격을 받고 판다.

⑮ 개발이 불가능한 토지를 마치 개발할 수 있는 땅처럼 속여 상상을 초월하는 차액을 남기고 팔아버린다.

⑯ 대부분 나중에 매매하기 어려운 공동지분등기로 팔면서 분할등기가 가능한 것처럼 속인다.

⑰ 국내·외 부동산 개발을 추진한다는 명목으로 높은 수익률을 내세워 투자자들로부터 자금을 모집한 후 임의로 투자금을 유용하거나 투자금을 횡령하고 잠적하는 수법을 쓴다.

⑱ 전화번호부나 각 고등학교, 대학교 동창회명부 등의 명단을 입수한 후 일일이 전화해서 투자자를 유인하는 수법을 쓴다.

⑲ 민간업체가 개발하는 땅의 일부를 선점해 사업 진행을 위해 땅을 매입해야 하는 약점을 이용해서 수십배 비싼 값을 받고 되판다.

⑳ 노후화 된 빌라를 구입해놓고 특별공급아파트 입주권 구입비 명목으로 투자금액을 편취하는 수법을 사용한다.

㉑ 고용된 사람이 토지를 구입하고 다른 사람을 소개하는 다단계 판매기법을 이용하여 가까운 지인들에게 판다.

㉒ 가분할(지적도상의 분할이 아닌 분할 예상도)을 해놓고는 마치 분할을 한 것 마냥 속인다.

㉓ 간척지주변 농지를 사들인 다음 법인 명의로 등기를 하지 않고 일반인들에게 분양한다.

㉔ 위조매매계약서로 임야 분할허가를 받아 고가로 분양한다.

㉕ 전원주택지나 관광단지로 조성된다고 속여 고가로 매도한다.

 

기획부동산들의 사기 수법은 너무 많아서 나열하기도 어렵다. 기획부동산!단어만 들어도 무엇인가 부정적인 느낌이 드는 기획부동산!그들의 실체는 과연 무엇인가?

 

기획부동산의 실체를 구체적으로 살펴보면, 대부분의 기획부동산들은 돈 많은 사주가 총괄지휘(?)를 한다.

 

 

땅을 취득할 때에는 통상적으로 법인, 바지사장 본인, 임직원의 명의를 이용하여 사주에게 피해가 가지 않도록 한다. 그리고 이들 업체는 상황에 따라 사업장을 폐쇄하거나 법인을 수시로 바꾸는 것이 특징 이다. 다음은 기획부동산 법인 영업형태를 살펴보면 다음과 같다. 매출액 대비 원가 구성비를 보면 전체 금액 중 매입원가는 불과 20~30%에 불과하고 나머지 40~60%가 리베이트, 관리자 수당, 임대료, 전화료 등에 사용하고 실제 사주의 몫은 20~30%로 구성된다.

 

<매출액 대비 원가 구성비>

계	매입원가	텔레마케터	관리자수당	일반관리비 (임대료,전화료 등)	실제사주 몫
100%	20~30%	15~20%	12~15%	10%	20~30%

 

그리고 텔레마케터의 인적 구성과 보수를 살펴보면, 여성이 70%, 남성이 30%정도의 비율로 구성되고, 연령은 여성은 50세 미만이 대부분이고 남성은 대부분 30~40대로 구성되며 보수는 기본급이 100~150만원이고 판매를 했을 때 개인별 매출액의 15~20% 정도의 리베이트를 받는다. 그리고 수시로 매출실적이 많은 이들을 대상으로 시상금·보너스로 100~1천만원을 별도로 지급한다.

 

이때 지급되는 보너스는 반드시 가장 가까운 친인척(매출실적이 제일 많은 것으로 위장)에게 주며 받은 돈은 다시 돌려주어야 한다. 왜냐하면 일반 직원들에게 보이기 위한 쇼를 하기 때문인 것이다.

 

다음은 관리자 월 보수체계에 대하여 살펴보면 다음의 표와 같다.

 

<보수체계 사례, 단위 : 만원>

구 분	텔레마케터	부장	실장	상무	전무	바지사장
계	150	1,300~ 3,000	3,500~ 4,500	4,200~ 5,500	6,000~ 7,000	7,500~ 9,000
기본급	100~150	500	600	700	900	1,000
리베이트	가격의 15%
관리자 수당		매가의 3%	매가의 1.5%	매가의 1.8%	매가의 2.2%	매가의 3%

 

이들 기획부동산은 체계가 매우 조직적이고 엄격하다. 바지사장 밑으로 전무나 상무 그리고 실장과 부장의 위계질서(?)가 보통이 아니다. 영업을 잘못하거나 고소나 고발이 들어오면 심각할 정도의 육체적 고통과 문책을 받는다. 그렇기 때문에 하부 조직에 대한 살벌한 관리가 필수적인 것이다.

 

이런 기획부동산들은 거의 대부분 토지를 대상으로 사기행각을 펼친다. 토지는 아파트, 오피스텔, 상가와 같은 건물과 달리 용도, 위치, 형태 등이 제각각이어서 가격 산정이나 개발의 가능 유무를 구별하는 것이 어렵기 때문이다. 같은 지역의 땅이라도 개발이 가능한 땅이면 금싸라기 땅이 되고 여러 규제에 묶여서 개발이 불가능한 땅은 가치가 없다는 점을 이용해 개발이 어려운 싼 땅을 사서 마치 규제가 풀려 개발이 될 것이라고 설명을 하면서 비싸게 되파는 방법을 구사(?)하는 것이다.

토지의 특성 중의 하나가 경기의 영향에 민감하게 반응하지 않고 정부의 정책 등 호재에 반응하는 성격이 더 크다는 점을 이용하는 것이다. 더군다나 땅에 대한 투자는 장기투자대상이라고 여기는 인식으로 인해 사기를 당했어도 그 사실을 인지하기까지의 시간이 길기 때문에 그 사이에 회사를 폐업해버리거나 혹시 피해자들이 소송을 해서 승소하더라도 강제집행 할 수 있는 재산이 없는 상태가 거의 대부분이기 때문에 토지를 위주로 사기행각을 펼치는 것이다.

그리고 땅을 싸게 살 수 있고 그 땅을 몇 배 부풀려 팔 수 있다는 식으로 지인 소개 권유가 꼬리를 물고 이어가는 식의 수법을 구사하기 때문에 꼼짝없이 당하게 되는 것이다. 즉, 가까운 이들을 사기행각에 끌어들여 그들로 하여금 피해를 입히게 만드는 것이다.

이처럼 기획부동산들은 주로 토지를 대상으로 하고 가까운 지인을 이용한다는 점을 꼭 기억하고 가까운 지인이 소위 대박난다고 하면서 소개할 때에는 절대 쉽게 응해서는 안 될 것이다. 아무런 노력이나 대가를 치르지 않고 돈이 되는 정보를 더군다나 대박 나는 땅을 나한테까지 알려주겠는가를 되짚어보아야 한다.

‘뛰는 국민 위에 나는 기획부동산’을 결코 잊지 말아야 할 것이다.

 

 

(출처:김홍진칼럼)

     

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출처 : 토지사랑모임카페

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