[개발행위허가제한 구역은 어디일까?]
여러분은 행정중심복합신도시(세종시) 지정>고시 후 신도시 예정지 및 그 주변 지역을 향후 10년 동안 개발행위를 하지 못하도록 규제한다는 당시의 신문 보도를 기억하고 있을지 모르겠다.
만약에 행정중심복합도시 후보지에 보상금을 노린 사람들이 건축물이나 공작물을 지어놓는다면 사업시행을 원할히 할 수 없으므로 사적으로 개발하는 행위를 미리 금지해 둘 필요가 있다.
개발행위허가제한구역은 이와 같이 국가나 공공기관이 어떤 지역을 정책적으로 개발할 필요가 있을 때 주민들로 하여금 해당 지역에서 일정한 행위를 하지 못하도록 함으로써 국가나 공공기관의 개발행위가 원활하게 이루어 질 수 있도록 하는 제도이다.
아니면 처음부터 농업적인 생산활동이나 자연환경보전을 위해 개발행위를 제한하는 경우도 있다.
개발행위란 특별시장> 광역시장 > 시장 또는 군수의 허가를 받아야 하는 다음의 행위를 말한다.
* 건축물의 건축 : 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물의 건축
* 공작물의 설치 : 인공을 가해 제작한 시설물의 설치
* 토지의 형질변경 : 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와
공유수면의 매립(경작은 제외)
* 토석채취 : 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위
* 토지분할 : 다음 어느 하나에 해당하는 토지의 분할
- 녹지지역> 관리지역> 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가,인가 등을
받지 않고 행하는 토지의 분할
- 건축법 제49조 제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
- 관계 법령에 의한 허가, 인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할
* 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역> 관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리
안에 위치하지 않은 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
어떤 토지가 개발행위허가제한구역에 해당하는지는 토지이용계획확인서의 가장 하단에 있는 '기타' 부분에 표시된다. 이런지역에 소재하는 토지는 상당 기간 개발할 수 없으므로 투자할 때 신중해야 한다.
다른 한편으로 생각해볼 때, 눈치 빠른 사람들은 국가가 일반인이 개발하지 못하도록 묶어두었다는 것은 그곳에서 무슨 일이 벌어지고 있거나 벌어질 계획이라는 사실을 알아챘을 것이다.
그렇다.
국가는 대규모 사업을 하거나, 하려고 하는 경우 일반인이 이 지역을 개발하지 못하도록 먼저 묶어둔다.
개발행위허가제한구역은 개발행위 자체를 제한하는 제도이므로 이 구역으로 표시된 지역은 분명 무엇인가 잇게 마련이다.
대체로 택지개발사업을 하는 신도시 개발후보지를 이런 식으로 묶는데,
예를 들어 종래의 분당과 일산 신도시, 근래의 ?교, 김포, 파주 신도시 지역과 서울 뉴타운 사업 후보지가 그렇다.
[개발행위허가제한구역 내 토지, 매입해도 될까?]
그렇다면 개발행위허가제한구역 내의 토지를 매입하면 어떨까?
이 지역은 개발계획상 목적 사업을 위해 앞으로 수용될 가능성이 크다.
그렇더라도 그 구역 내의 부동산을 매입하는 것이 전혀 의미가 없는 일은 아니다.
왜냐하면 토지와 건축물을 수용당해도 나중에 그 지역에서 분양하는 아파트입주권을 받거나
근린시설을 건축할 수 있는 용지를 특별분양 받을 수 있는 혜택이 주어지기 때문이다.
이를 특별분양권이라고 한다.
다만 이런 지역내에 건축물이 있는 토지를 매입할 때는 매입한 시점을 기준으로
자신에게 특별분양권이 주어지는지를 먼저 알아봐야 한다.
후일담이지만 연기, 공주 행정중심복합 신도시 후보지에 건축물이 있는 토지를 매입했으나
너무 늦게 매입하는 바람에 특별분양권이 주어지지 않아 손해를 본 사람이 많았다는
사실을 염두에 둘 필요가 있다.
그러면 개발행위허가제한구역을 피해 그 인접 지역을 매입하면 어떨까?
결론적으로 말하면 인접 지역의 토지가격은 오르게 되어 있다.
한 도시가 조성되면 도시의 특성상 팽창하려는 성질을 갖고 있다.
우리가 잘 알고 있는 분당과 일산이 그 대표적인 사례이다.
처음 발표했던 분당과 일산 신도시지역을 넘어 인근 지역까지 이런저런 이유로 계속적으로 개발되고 있는 모습을 봤을 것이다.
따라서 개발행위허가제한구역 인접 지역의 토지가격이 과도하지 않다면 그 매입을 고려해볼 만하다.
'不動産' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 경매사용설명서~~(우먼센스펌글) (0) | 2014.10.27 |
|---|---|
| [스크랩] 토지 공부서류 이것만은 반드시 알자 (0) | 2014.10.27 |
| [스크랩] 토지별도등기와 토지 미등기 (0) | 2014.10.21 |
| [스크랩] 경제정책 수정의 필요성과 NPL경매의 장단점 (0) | 2014.10.21 |
| [스크랩] 토지보상 독하게 받자 - (3)보상준비 및 계획 (0) | 2014.10.21 |