[스크랩] 주민등록이 불일치한 임차인에 대한 판례의 변화

주민등록이 불일치한 임차인에 대한 판례의 변화

임차인이 법에서 정한 대항요건을 갖추면 요건을 모두 구비한 다음날부터 전세권자와 같은 대항력을 갖지만, 대항요건을 갖추는 데에는 주택임차인과 상가임차인이 약간 차이가 있다. 

주택임차인은 임차건물에 입주하고, 주민등록 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 그 요건을 모두 갖춘 다음날부터 전세권등기를 마친 것과 같은 대항력을 갖게 된다. 또, 확정일자를 부여받을 때에 임대차계약서 이외에 별도로 준비할 서류도 없으며, 확정일자도 공증인이나 등기소, 동사무소 등 어느 곳에서도 손쉽게 확정일자를 받을 수 있다. 

그러나 상가임차인은 임차건물 입주 이외에 세무서장에게 사업자등록을 해야 하고, 또 관할 세무서장에게 확정일자를 부여받아야 하는 등 제약이 따른다. 

더구나 사업자등록을 신청할 때에 관할세무서장은 임대차계약서 이외에 건물등기부등본을 요구하며, 확정일자도 오로지 사업자등록을 마친 관할 세무서장에게서만 받는다는 점에 차이가 있다. 

그런데, 아직 건물을 준공하기 전에 분양 혹은 임차해 입주하는 경우가 많은데, 이때 주택임차인은 미준공이거나 소유권보존등기가 돼 있지 않은 건물이라도 주민등록 전입신고와 확정일자부여가 가능하지만, 상가임차인이 확정일자를 받기 위해서는 사업자등록을 하고, 사업장인 건물의 건축물관리대장이 아닌 건물등기부등본을 필요로 하기 때문에 대항력을 갖게 되는 시기가 상당히 늦어지는 경우가 많다. 더구나 사업자등록을 신청하더라도 세무서장의 사업자등록신청에 대한 법정 처리기간이 3일이고, 또 담당공무원의 현장 확인 등을 필요로 할 경우에는 7일이내의 기간이 더 걸릴 수 있음을 법으로 규정하고 있다. 

특히 아직 건축 중인 건물을 임차하면서 작성한 임대차계약서에 표시된 동호수가 준공된 후 표시와 불일치된 경우가 자주 발생하는데, 지금까지 대법원판례는 공시의 원칙을 강조해 임차인의 주소가 집합건물일 경우에는 주소지번 이외에 동호수까지 일치되어야 한다고 해 대항력을 인정하지 않는 것이 그 동안의 태도였으나 최근에는 이 문제에서 임차인을 보호하는 경향을 보이고 있다. 

즉, 오피스텔에 입주한 임차인이 임대차계약서에 기재된 대로 ‘에이스텔 404호’로 주민등록 전입신고를 하였으나, 그 후 준공된 오피스텔의 건축물관리대장에는 ‘에이스텔 4층 304호’로 기재된 사안에 대해 대법원은 ‘통상 담보권자로서는 담보로 제공된 건물의 임대차 여부를 조사하는 것이 보통이므로 담보가치를 파악하는 과정에서 ‘304호’로 인식될 가능성이 있는 ‘4층 304호’에 누군가가 임차해 거주하고 있으며, 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 있었고 임차인의 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 할 것임에도 불구하고, 위 건물에 관한 건축물관리대장 및 등기부의 호수 표시가 바뀌는 바람에 임차인이 대항력을 잃게 되자 이를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도로 판단된다며 근저당권자의 경매신청으로 인한 배당절차에서의 이의, 권리 행사는 신의칙에 반한다고 판단하였다. 

다만, 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상의 표시와 다르다는 사실을 알고 있었다고 볼 증거가 없을 뿐 아니라, 실제로 임대차관계를 조사한 사실이 있는지, 조사하였다면 언제, 어떤 방법으로 하였고 그 결과는 어떠하였는지, 채무자에 대한 대출은 어떤 경위로 이루어졌고 그에 대한 담보가치는 어떻게 평가하였는지 또 대출금액은 어떻게 결정되었는지 등 임차인의 대항력 결여 주장이 신의에 반하고 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도라고 인정될 수 있는 구체적인 사정에 관하여 아무런 심리가 이루어지지 아니하였다고 해 원심을 파기하고 환송한 것은 임차인 보호에 한걸음 진전이 있다고 하겠다(대법원 2008. 2.14. 선고 2007다33224 판결). 

 

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출처 : 토지사랑모임카페

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